邢台市人民政府批转市房管局《关于处理私房改造遗留问题的实施办法》的通知
河北省邢台市人民政府
邢台市人民政府批转市房管局《关于处理私房改造遗留问题的实施办法》的通知
邢市政[1986]24号 1996年5月6日
邢台县、各区人民政府、各局（公司）、直属厂矿、市政府各部门：
市政府同意房地产管理局《关于处理私房改造遗留问题的实施办法》，现印发给你们，请按照执行。
处理私房改造遗留问题，政策性强，难度较大。各单位要体谅国家的困难；顾全大局，积极解决发还房屋的腾退问题，以保证这项工作顺利完成。
附件：
邢台市房地产管理局
关于处理私房改造遗留问题的实施办法
为了妥善处理私房改造的遗留问题，根据国家建设部（1985）城住字87号、冀政（1982）248号、邢市政（1983）50号以及（1986）2号市政府常务会议纪要等文件精神，结合我市实际情况，参照其他市的经验，制订本办法。
第一条 一九五八年私房改造的起点和范围
1、出租住宅（包括出借、典当、空闲房屋，以下同）建筑面积100平方米为改造起点。
2、出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房，实行无起点改造。
3、凡属与改造房屋相连的庭院、树木及附属建筑物等，一并随房改造。
4、随房改造的附属建筑物是出租的计算出租面积，否则不计算改造面积。
5、符合上述规定，改造房产归国家所有，由房管部门统一管理，维护改造成果。
第二条 改造房屋的丈量
1、出租房屋的建筑面积，按建筑物的外墙实际尺寸进行丈量计算。
2、凡改造房屋未进行翻建，原房仍然存在，房主反映改造面积与实际不符的，可重新丈量。
3、改造房屋已进行翻建或拆除，旧房已不存在，均以档案记载为准。
第三条 关于房屋用途的划分
确定是不是工商业用房、承典出租房、承典自住房等，均以私房改造时的用途为准，改造后用途有变动的，不作为考虑处理的依据。
第四条 关于错改问题
1、凡出租住宅低于改造起点而被改造的属于错改，带户予以发还。
2、改造时不够起点，以后因种种原因又增加少量出租房，达到起点而被改造的应视为错改，带户予以发还。
3、临街铺面房改造时未作工商用房使用，而按工商用房实行无起点改造的，属于错改。
4、原系房主自住房，因公家需要占用，经政府或房管部门动员出租而被改造的，应作发还处理。
5、改造房产有住宅，也有工商用房，面积虽不够100平方米，也不应视为错改。
6、改造时符合政策规定，以后因补留自住房或其他原因而不足起点的，不应视为错改。
第五条 几户合改房产的处理
1、几户共有房产按一户纳入改造的，各自有房地产证（分割手续）、法院判决手续等证件，可重新复查。分割后（包括其他被改造房屋在内）不足起点的，予以发还。
2、几户合买，因住户占用而未能自住，当时文契虽未分割，但已注明各自间数的，可重新复查。分害后（包括其他被改造的房屋）不足起点的，予以发还，并随之办理分割手续。
3、宗属一户，解放后为分化产权，在文契上虽注明几人所有，但已无分割证件，按一户改造不变。
4、原属几户合资开业而共置的房屋，按一户改造不变。
第六条 关于补留自住房
1、凡改造时房主及家庭成员在本地，未留自住房的，按规定补留自住房。
2、改造留房时，家庭成员在外地未计算在内，邢市政权（1983）50号文件下达前（1983年5月底）已回本市安家落户的，可补留自住房。其后迁回我市的不再补留自住房（回国定居的华桥除外），其住房由工作单位给予安置。
3、改造留房时，家庭成员在外地、人口已计算在内而又返回的，不再补留自住房。
4、私心改造时，按规定已与房主留有自住房的，房主不得以改造后人口增多为由要求再留自住房。
5、补留自住房标准，以改造时的人口为依据，一人留7-10平方米或一个自然间。
6、改造时房主在本市，未留自住房，而现在又不在本市的，不再补留自住房，按当时人口（每人10平方米）给予作价结算。
7、改造房为工商业用房，又需要补留自住房的，原则上不退原房，用公房兑换或补偿价款的办法解决。
8、改造时是工商业用房，以后成为住户，现房主需要补留自住房的，可以考虑退还原房。
9、房主别处另有房产，市内房产被改造而未留自住房的，不再补留自住房。
10、因地震、洪水等自然灾害，致使改造房屋全部倒塌的，不再补留自住房。
第七条 关于补发定租问题
1、维持1958年改造时的原定租率不变，定租从改造之日起发至1996年9月底。
2、1961年9月以后纳入改造的，定租发放不足五年的，要补足五年。
3、因水毁、地震等自然灾害，造成房屋倒塌而停止付定租的不再补发。
第八条 关于典当房屋的处理
1、承典房屋出租（包括其他出租房屋、下同），够改造起点者，只按规定发给承典人定租，原典价不再进行结算。
2、承典房屋出租，不够改造起点的，可由房管部门发还典价，房屋归公。如典当契约载明1958年改造时未到期者，出典人可将典价交房管部门赎回房屋。
3、承典人自住的，可让承典人按房屋买卖价格“找价作死”，产权归承典人所有。
4、承典房屋已纳入改造，但当契已载明“过期不赎，归承典人所有”，且1985年改造时早已过期，按原典当契约办理。
5、纳入改造的承典房屋（包括其他出租房屋）不够起点的，且出典人早已将房屋（包括已改造的房产手续）赎回，并由出典人领取定租的，视为按出典人改造，产权发还给出典人。
6、承典房屋出租已达到改造起点的，但未给出典人留自住房（除出典房屋外，别无其他房屋）可按当时人口给出典人补留自住房，但需向房管部门交回相应数量的典价。
7、房主系改造户又是出典人，出典房屋已在承典人名下纳入改造的，不予发还。
第九条 经济结算与补偿
1、凡按照规定退还给私人的房屋，经租期间的房租和中修以下（包括中修）的维修费用不进行结算。
2、原房已进行大修、翻建的，一般按原房质量作价结算付款，不退原房。如房主住房确实困难，坚持要求退还房屋的，由房主交清翻建费，带户予以发还。
3、原房已改建成楼房、工商业用房和拆除未建的，按原房质量作价补偿。如房主租有公房，按房屋结构可以划分相等房屋的，也可以用兑换产权的办法片理。
4、厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房实行无起点改造而未留自住房，需要发还的自住房一律不退原房，采取折价付款或以现租用的公房兑换产权的办法处理。如房主现住私房，住房确实困难的确良，在分配住房时，可给予适当照顾。
5、改造房屋因国家建设需要。已经拆除，现需要作发还处理的，按原房质量作价付款。
6、典当房屋需要结算典价，如当契载明是典金的，按1985年和现在实物（粮、棉、油）价格折算提高40%付款。如当契载明是实物的，按现在国营企业零售牌价计算付款。
7、因洪水、地震等自然灾害，致使房屋倒塌的，经济上不予补偿。
第十条 关于腾房和住户安排
1、本着“谁占用谁腾退”的原则，凡属需要给房主腾房的，一律由住户（用户）及住户所在单位负责腾退。需腾房的住户，按无房户对待，由所在单位负责安置。
2、凡是需要退还的原出租房屋一律带租户还产权，租赁双方建立新的租赁关系。房主按房管部门规定收费，维修好房屋，不得随意提高租金，在住房未解决住房以前，房主不得强撵住户搬家。
3、凡属由房管部门明确落实的发还房屋，住户必须承认其产权已属房主所有，不得以任何理由向房主及房管部门提出无理要求，必须及时向房主交租并爱护所承租的房屋。
4、发还给房主的房屋需要自住的，应与住户及住户所在单位协商解决。住户、住户所在单位确有困难，一时解决不了的，房主在五年内不能强撵住户搬家，住户及住户单位应积极创造条件尽早解决腾房问题。
5、需要腾房的行政、事业单位职工，所在单位有建（购）房能力的，由所在单位解决住房安置问题。无建（购）房能力的，按无房户申请要房，待政府投资建房后，分期分批解决。
6、住户住房宽裕有力量腾房的，应积极主动腾房，不得以任何理由趁机向所在单位或房管部门多要房、要好房或提其它附加条件。
7、凡由单位或房管部门负责安置的住户，只要分配的房屋不少于需要腾退的房屋面积（住房宽余的除外），都要服从安置，并积极腾退发还房屋。不服从安置的，腾房问题由住户自己解决。
8、需要腾房的职工。凡1983年5月底（市政（1983）50号文件下达日期）以后，单位或房管部门已经解决过一次住房，自己未住让给其子女或亲属居住，再安排住房单位（包括房管部门）有困难的，由现住户自己想办法解决。
9、在处理私改遗留问题期间，未经房管部门批准，私自换户搬进改造房屋居住的（包括居住后办理了住房手续的），腾房问题由现住户自己解决。
10、房主现住有公房需要发还的改造房产，一般采取兑换产权办法解决。当时兑换有困难的，住户腾迁后，房主应将承租公房交还房管部门。不愿兑换愿继续租赁公房的，可将相应数量的发还房屋按作价付款的办法处理。
第十一条 关于缓改房屋的处理
1985年列为缓改的房产，根据国务院[1964]国房字21号文件中有关规定，已经进行补改的，产权归国家，未进行补改的亦不再进行补改。
第十二条 对强占经租房的处理
1、对个别房主已经强占的经租房，按文件规定属于发还范围的，批评教育后，按规定办理发还手续。
2、强占房屋按规定不属于发还范围的，必须限期退出。但房主住房比较困难，经房管部门同意可办理租赁手续，照章纳租，也可按商品房作价出售给房主。
3、强占房屋不属于发还范围，又不服从房管部门处理，将公房霸为已有的，由房管部门向法院起诉，依法严肃处理。
第十三条 发还手续和办理程序
1、按政策规定需要作发还处理的，房主要向房管部门写出申请，帐户主管部门调查核实后，办理发还手续。
2、调查材料要准确无误。由居委会出具人口证明（以1958年改造时人口为准）。注明家庭成员出生年月，已故人口应注明去世时间。单位、个人出具证明，必须加盖公章。
3、《落实私改政策房屋发还书》为处理私房改造遗留问题、发还房屋产权的唯一凭证。
4、在办理发还手续的同时，向住户单位填发《腾退房屋通知书》，单位以此考虑对职工的住房安排；向房管所和住户填发的产权变更通知书（一式二份），房管所以此作为核减定额，注销房屋的依据；住户接此通知后，原公房使用证即行作废，应与私房主建立新的租赁关系。
第十四条 房屋、住房（用户）及住户所在单位，都要体谅国家的困难，顾全大局，积极协助政府和房管部门做好处理私房改造遗留问题的工作。
第十五条 本办法如与上级规定有抵触，按上级规定执行，我市过去规定与本办法有抵触者，按本办法执行。
第十六条 本办法自市政府批转之日起执行。
摘要：过错推定原则是指在因果关系存在的前提下，如侵权人就其所致的损害不能证明自己没有过错，就应当承担赔偿责任。作为风险分担原则，其在特殊侵权领域内的责任认定上有着非常重要的地位。由于立法的滞后性以及司法实践的繁杂性，我国立法中所规定的过错推定原则在司法实践中存在些许误区，同时基于该原则本身在解决特殊侵权行为、维护弱势群体以及实现社会公正方面的显著作用，应加强对该原则的理解与适用，从而对我国民主法治进程的推进和和谐社会的构建发挥其应有的作用。
关键词：过错责任原则 过错推定原则 举证责任倒置
所谓“推定”，顾名思义，即根据已知的事实对未知的事实所进行的推断和确定。过错推定又称过失推定，是指在因果关系存在的基础上，根据法律规定或者案件的具体需要由审判人员推定加害人具有过失，若加害人不能提出反证推翻对其过错的推定，则应负侵权责任。实行推定的基础和理由是，已知的事实和未知的事实之间存在着高度的因果关系或逻辑关系，证明未知事实很困难，而证明已知事实较容易，从而根据已知事实推断出未知事实的存在或真伪，这样可以减轻当事人的举证负担和便于法官认定事实。在司法实践中，由于理解片面所造成的对该原则的错误适用问题已不容忽视，故应重新对该原则加以审视和增强理解。
一、过错推定原则的产生及发展
过错推定原则依附于过错责任原则而产生，比过错责任原则产生的时间要晚。过错责任原则作为民事责任的一项基本原则，其基本含义就是当行为人根据自己的意志选择了一种与法律意志不相容的行为时，就必须对自己的有过错的行为造成的后果负责。过错推定原则渊源于罗马法，并在其中有着相似和零星的规定。如著名的《十二铜表法》第8条规定：“让自己的牲畜在他人田地里吃食的应负赔偿责任；但是，如果他人的果实落在了自己的田地里而被牲畜吃掉的，则不需负责任。”通说认为，过错推定理论是由17世纪的法国学者让多马创立的，多马在其《自然秩序中的民法》一书中，详细论述了代理人的责任、动物以及建筑物致人损害所致的责任，这些过错应该采用推定的方式确立。但此后该原则在司法实践以及理论研究中处于徘徊不前的状态，过错责任依然在侵权法领域内占统治地位。到了19世纪末20世纪初，随着资本主义国家向垄断资本主义的过渡，大工业获得了较大的发展。工业和交通事故的频繁发生，为资本主义国家提出了新挑战。法国率先在其司法实践中确立了过错推定原则。在《法国民法典》第1384条中规定：“任何人不仅对其自己行为所造成的损害，而且对应由其负责的他人的行为或其管理下的物件所造成的损害，均应负赔偿的责任。”
二、过错推定原则在我国的地位
我国也在立法中规定了该项原则，但理论界对于过错推定原则是否为一项独立的归责原则仍存有争议，笔者倾向于承认过错推定原则是具有独立性的一项归责原则的学说。其理由如下：
（一）从法理角度看，过错推定原则是否可以归为一项独立的归责原则首先在于对侵权行为归责原则的理解和界定。所谓侵权行为归责原则，就是指归责的一般规则，是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准。一定的归责原则决定着侵权责任的构成要件、举证责任的负担、免责条件、损害赔偿的原则和方法等。由此可见，侵权责任的构成要件只是侵权行为归责原则的其中一部分内容，除此之外，有没有自身独立的调整对象，能否调整特定的社会关系才是确定是否可以成为一项独立的归责原则的内在标准。过错推定原则之所以能够作为介于过错责任原则与无过错责任原则之间的一项独立的归责原则，是因为它在原告与被告、个人与社会之间的利益平衡上起着重要的作用。发生在现代社会的许多案件中，对行为人主观上是否存有过错，由受害人进行举证是难以做到的，因而经常使受害人陷于不利境地。而在特殊侵权领域内适用过错推定原则，在行为人主观是否存有过错的方面上采取举证责任倒置，将行为人有无过错的举证义务推给被告，让被告证明自己没有过错，否则将承担不利后果，在一定程度上起到了保护受害人的作用。
（二）从法律所追求的公平与正义目标看，过错推定是保护个人法益的一个利器。公平与正义是法律制度永恒的价值与理念，是各国法律制度努力追求的目标。由于归责原则的存在，使得侵权行为法律要件的举证责任分配相当明确。而“过错推定是以客观过失的概念的运用为基础的”，“是以举证责任倒置的方式来实现的”。在处于转型期的中国侵权法所面临的情形之下，一方面是中国快速的工业化、城市化带来环境污染等诸多负面的影响，另一方面是有待进一步提高的国民素质。面对在生活中已经比较常见的环境污染、医疗、产品等侵权行为，专业性强、技术性高、发生原因十分复杂，且在发生过程中行为人常常处于持有或垄断案件主要证据的地位，由受害人对行为人主观上存有过错进行举证，对受害人而言是很难做到的，因而经常使受害人陷于不利境地。适用过错推定责任原则的主要根源在于受害人难以举出证据来证明相对人的过错。通过适用过错推定原则，在法律规定的特殊侵权领域内，从损害事实中推定行为人有过错，那么就使受害人免除了举证责任而处于有利的诉讼地位，行为人也因负担举证责任而加重了责任，有利于保护权利人的合法利益，同时通过制裁的教育和威慑作用也促使行为人更加审慎地注意自己今后的行为，有效地制止民事违法行为的再发生。
（三）从价值论角度看，加害人本身往往更了解损害发生的原因，因而有责任就有无过错问题举证。过错推定不仅保护了受害人，加重了致害人的义务而有利于在其后的行为过程中预防控制风险，促进社会的稳定。由于过错推定在功能上兼容了传统的过错责任和无过错责任的功能和特点，事实上是介于过错责任和无过错责任之间的中间责任，比无过错责任和缓，比一般过错责任要严厉，具有独立的价值。这种归责原则，十分适合仍在工业化进程的中国，因为它既不像无过错责任那样苛求企业、个人，从而约束了企业、个人的发展；也不像19世纪西方工业化时期那样借过错责任“偏袒”甚至“纵容”企业、个人（如恶狗主人）恣意妄为。不同于过错责任的惩罚、教育有过错一方而达到预防再犯的目的，过错推定原则是从保护受害人利益方面考虑而产生，其主要目的在于对受害人提供充分的救济。
（四）从司法实践上看，过错推定责任有利于提高诉讼的准确性、效率。基于我国司法司法实践的现状，中国人民大学法学院王利明教授等起草的《侵权法》就采取抽象的一般条款+具体的类型化的模式，具体罗列应当适用过错推定原则的侵权行为。我国现有民法及司法实践中,适用过错推定原则的案件主要有： ①《民法通则》第113 条：无民事行为能力人或限制民事行为能力人致人损害 ,其法定代理人或监护人的责任确定；②第121条：国家机关或国家机关工作人员的职务侵权案件的责任确定；③第122 条 ：产品质量不合格造成他人损害的责任确定；④第125条：在公共场所、 道旁或通道上挖坑、修缮安装地下设施等 ,未设置明显标志和采取安全措施致人损害的责任确定；⑤ 第126 条：建筑物、悬挂物倒塌、脱落等致人损害的责任确定；⑥第127 条 ：饲养动物致人损害案件的责任确定；⑦医疗事故纠纷案件的责任确定；⑧其他应适用过错推定原则的。从诉讼的角度看，过错推定类型化的侵权行为的罗列，便于法官按图索骥地确定诉讼中侵权行为的性质、适用的归责原则，为法官查清案件事实真相并在此基础上做出公正的裁判提供了制度保障，进而提高了诉讼的正确性、效率。
三、过错推定原则在适用中应注意的问题
如上所述，过错推定原则应位列独立的一项归责原则。在实践中，对举证责任倒置的滥用是适用过错推定原则时经常出现的问题。举证责任倒置是过错推定原则的一项重要内容。但是如果在适用过错推定原则时，仅仅关注这一点而忽视其他内容，就会出现其他错误。适用过错推定原则至少要考虑以下几点：
（一）在我国，适用过错推定原则，必须以法律有规定为限。上文列举了我国现行法律中确定的适用过错推定原则的若干特殊侵权类型，应严格适用。在法律所罗列适用的范围之外，法官发挥自由裁量权认为案件需要适用过错推定原则的必须慎重。同时，随着科技的发展以及人民生活水平的提高，侵权行为出现了扩大化的趋势，在实践中如发生特殊侵权行为而使我们的司法工作遭遇司法尴尬时，就必须及时将其纳入法定的过错推定原则适用范围。因为过错本身就是一个发展的概念，它是随着政治、经济、科学技术以及人们的知识水平的不断变化而变化的。比如当前的广告主的虚假广告侵权、商业秘密侵权案件，基于侵权的特殊性，如果仍适用过错原则，受害人则难以对侵权人的主观过错加以举证，在此情况下会导致受害人救济无门，导致不公平，应当适时的引入法律。
（二）过错推定的一个重要前提就是明确侵权人侵权人是谁这一应当是明确的，在侵权人明确的条件下，推定这个确定的侵权人有过错。在适用过错推定原则的特殊侵权案件中，受害人首先须就行为人的行为、自己所遭受的损害以及行为人的行为与自己的损害后果之间存在因果关系负举证责任，待上述证明责任完成后，举证责任转由侵权行为人负担，即由行为人就自己无过错以及法律规定的法定免责事由承担举证责任。在侵权人不确定的前提下，受害人因无法完成侵权责任前三个构成要件的举证而仍需负担证明责任，此时不发生举证责任倒置的后果。因此，侵权人的明确是进行过错推定的前提，法院运用过错推定原则来推定侵权人是错误的。
（三）在确定适用过错推定原则进行举证责任倒置时，并不意味着将所有的举证责任全推给被告。为了更好地探究这一问题，有必要对侵权民事责任构成要件进行分析，它是指导行为人承担民事责任应当具备的条件，包括四个方面：1、损害事实，即指侵权行为给受害人造成的不利后果；2、违法行为，是侵权行为具有违法性；3、困果关系，是指侵权人实施的违法行为和损害后果之间存在因果上的联系；4、具有主观过错（过错推定原则下该构成要件是被推定的）过错，是指当事人的故意和过失状态。在过错推定原则下，要被告承担责任也需要同时具备以下四个要件，但过错推定原则适用时最大特性是进行举证责任倒置，而人们往往会在认识过错推定原则中举证责任倒置这一问题上发生错误的理解，片面地认为过错推定案件中举证责任就应该全部“倒置”到其侵权行为人身上，从而受害人即原告不存在举证责任。实际上，适用过错推定的特殊侵权案件，举证责任并没有完全倒置，倒置的仅仅是行为人对“自己没有过错”承担举证责任，即上述第四个方面仍应由被告承担。除此之外的其他事实要件应由受害人举证证明，即就上述前三个证明环节即损害事实、行为及因果关系应由受害人负举证责任。
四、小结
过错推定原则的适用已经成为当代侵权法发展的标志之一，其出发点是在特殊侵权领域内保护受害人的合法权益 ,但并非不考虑加害人的合法利益，只要是合法权益都应当保护，因此在具体工作中 ,要站在客观事实的立场上，从保护社会弱势群体的实际与坚持法律之公平和正义的角度出发，既要让受害人处于有利的诉讼地位，保障受害人合法请求权的实现，也不要对受害人偏听偏信 ,要从损害事实因果关系等侵权要件上认真分析侵权事实发生的实际情况 ，切忌随意加大加害人的举证责任。
参考文献
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