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征收集体土地审批程序和要求

王卫洲


征地审批

1、征地审批权限。

　　按照土地管理法的规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府。
一、下列情形中由国务院批准征收。
（一）1、征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。
　　将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。
　　土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。
　　基本农田以外的耕地即一般耕地。
（三）其他类型的土地超过七十公顷的。
　　即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。
（四）、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。
　　按照土地管理法的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地涉及农用地转用的，农用地转用应当有国务院批准，而土地管理法第四十五条规定经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，故在征收农用地的若用地项目属于省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目则征地审批实际上也应当由国务院批准。

二、省级人民政府的征地审批权限。

　　基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。

2、征收土地报批程序（以批次征地为例）。
　　第一步：征地告知。在征地报批前，市、县（市）国土资源部门就当将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以《征地告知书》的形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。同时告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。《征地告知书》应当在拟征土地所在地的村、组内张贴。征地按规定告知后，应当填写《征地告知书送达证明》。征地告知后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。
　　第二步：征地调查确认。在征地告知后，市、县（市）国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。
　　第三步：组织征地听证。被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县（市）国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县（市）国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。
第四步组织报批材料。
报批材料主要有：
1、建设用地项目呈报材料“一书四方案”即建设用地呈报说明书、征收土地方案、农用地转用方案、耕地补充方案、供地方案；
2、补充耕地证明；
3、征地补偿费用标准、安置措施的说明材料；
4、征地用途、位置、补偿标准、安置途径告知书；
5、被征用农村集体经济组织和农民要求听证的，听证笔录；
6、占用林地的，提供林业主管部门出具的《使用林地审核同意书》；
7、土地利用总体规划审核意见；
8、农用地转用计划通知书；
9、土地权属地类面积审核表及集体土地所有权证；
10、建设项目用地勘测定界成果报告书及勘测定界图 ；
11、拟占用土地的1/1万分幅土地利用现状图、总体规划图；
12、补充耕地位置图（在1/1万分幅土地利用现状图上标注）；
13、失地农民签署的知情确认材料。
第五步：报批审查：根据批准权限，根据用地在土地利用总体规划图上的位置，分城市批次用地和村镇批次用地或单独选址项目用地等形式上报。
　　审查并批准用地：由国务院和省级人民政审查批准，对于程序合法、要件齐全的依照土地利用总体规划、国家产业政策和用地政策，对上报的建设项目用地进行审查并批准用地。
第六步：缴纳有关税费：用地经批准后，按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，税费缴清后方可领取用地批文。
第七步两公告一登记。
　　征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。
广东省深圳市人民政府


深圳经济特区贯彻《全民所有制工业企业转换经营机制条例》实施办法


（1993年1月14日深圳市人民政府令第5号发布，1994年3月3日深圳市人民政府令第22号修订，2002年7月23日深圳市人民政府令第118号第二次修订）


第一章 总 则
　　第一条 根据《全民所有制工业企业转换经营机制条例》（以下简称《条例》）的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）经济发展的实际情况，制定本实施办法。
　　第二条 本实施办法适用于特区全民所有制企业（含驻深全民所有制企业）和全民所有制性质的联营企业（以下简称企业）。
　　国有资产占控股地位的股份制企业、集体所有制企业，参照本实施办法执行，但国家法律和行政法规另有规定的，从其规定。
第二章 全面落实企业经营自主权
　　第三条 企业投资生产性的技术改造和基本建设项目以及进行新产品、新技术的开发，能够自行解决建设和生产条件，并且不违反特区产业政策和城市建设规划的，由企业自主决定，报政府有关职能部门或办事机构（以下简称行业主管部门）备案。
　　第四条 企业在不违反特区城市建设规划的前提下，报规划国土部门备案后，可利用闲置的历史用地建非经营性的自有职工宿舍，对现有厂房进行改造或扩建。
　　规划国土部门认为前款项目违反城市建设规划的，可自收到备案文件之日起十八个工作日内责令改正。
　　第五条 企业根据经营和生产发展的需要，可以自主决定用自筹资金到内地投资的项目，不需政府审批。政府行业主管部门应当本着方便企业的原则，依法为企业办理有关手续。
　　第六条 企业的设立和经营，属于下列各项之一的，须按市政府有关规定报政府行业主管部门审批，企业凭批准文件依法向市工商行政管理机关办理企业法人登记和向市国有资产管理部门办理产权登记：
　　（一）特区产业政策限制发展的项目；
　　（二）对环境有影响的建设项目；
　　（三）涉及社会安定和人民群众安全的特种行业和项目；
　　（四）根据国家有关规定和特区经济社会发展的需要应当控制的行业和项目；
　　（五）关系国计民生的项目以及法律、法规和特区规章规定的专营、专卖项目；
　　（六）国有资产占控股地位的股份有限公司；
　　（七）向境外投资或者在境外开办企业。
　　本实施办法施行后，本条第一款第（一）、（三）、（四）、（五）项的目录由市发展计划局商有关行业主管部门每半年编制一次，第（二）项的目录由市发展计划局商市环境保护局每半年编制一次，并予以公布。
　　第七条 除第六条规定的各项外，由一个出资主体开办的企业，投资者凭产权单位的批准文件，联营企业凭联营各方签署的联营协议，直接到工商行政管理机关办理企业法人登记和到国有资产管理部门办理产权登记，不需报政府审批。
　　前款所称产权单位，是指有行政管辖权的国有资产管理部门或受国有资产管理部门委托管理国有资产的投资机构或企业（下同）。
　　第八条 政府有关主管部门对企业的设立，应当公告申请的条件和程序，并应当自收到书面申请之日起三十日内作出批准或不批准的决定。作出不批准的决定时，应当说明理由。企业申办人对政府有关主管部门的决定不服的，可以向深圳市人民政府行政复议办公室（以下简称复议机关）申请复议，也可以直接向人民法院提起诉讼。
　　第九条 企业新办的投资项目，涉及土地资源配置的，按下列程序办理：
　　（一）依照本实施办法的规定向政府有关主管部门申请预立项；
　　（二）依照法律、法规和市政府的规定向市国土管理部门申请取得该项目的土地使用权；
　　（三）向工商行政管理机关申请办理企业开业登记。
　　市国土管理部门应当采取招标、拍卖等方式，有偿、有期向企业出让土地使用权。
　　第十条 对部分具有预期利润的项目经营权，由政府定期或不定期进行招标或公开拍卖，企业有权平等地参与投标和竞买，依法取得该项目的经营权。
　　前款的招标或公开拍卖，由政府行业主管部门提出，报市政府核准，以市政府或政府行业主管部门名义提前予以公告。
　　第十一条 企业可以根据国家产业政策自主确定和调整生产经营范围，允许企业跨行业、跨地区经营。工商行政管理部门对企业的经营范围，应当按行业大类核定，不再列明具体产品项目。
　　第十二条 以下事项，企业可以按照国家企业法人登记管理法规的规定直接向工商行政管理机关申请办理变更登记：
　　（一）企业名称、住所、经营场所的变更；
　　（二）法定代表人的变更；
　　（三）经营范围的变更，但第六条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定的范围除外；
　　（四）增加注册资金（本）；
　　（五）经合同双方当事人同意，承包经营、租赁经营、联营等合同期限的延长或终止；
　　（六）歇业；
　　（七）开办非法人分支机构。
　　第十三条 企业进行部分或整体产权（或股权，下同）转让，产权转让和受让双方凭下列文件，直接向市工商行政管理机关申请办理变更登记手续：
　　（一）资产评估报告；
　　（二）在深圳市产权交易所签订的，并经市国家公证机关公证的产权转让合同；
　　（三）产权单位的批准文件。
　　市产权交易所和市国家公证机关应协商拟定合理的收费标准，报市物价行政管理部门审定后执行。
　　第十四条 企业根据生产经营的需要，对一般固定资产，可以自主决定出租、抵押；对关键设备、成套设备或者重要建筑物的抵押，应当报经产权单位核准。
　　企业处置固定资产，应当依照国家有关规定进行评估。
　　第十五条 内地企业在特区申请设立经营机构，可以直接向特区工商行政管理机关申请办理登记手续。但属于第六条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的，申请单位办理登记手续时，应当持深圳市人民政府行业主管部门的批准文件。
　　第十六条 除第六条第一款规定的各项外，政府任何部门都不得擅自要求企业在进行企业法人登记前，报送审批或加盖公章。
　　除法律、法规和规章明确规定需要申领许可证外，企业有权拒绝任何部门设定的证照管制。
　　第十七条 工商行政管理机关应当按照上述条款制定公布企业法人登记的具体办法，明确规定企业法人登记条件、程序和登记机关的自律准则。工商行政管理机关应当依照法律、法规、特区规章规定的条件对企业申办人的申请事项进行核准，对符合法定条件的，应当在规定的期限内依法作出准予登记的决定，并办理登记手续；对需要申请人作出补充、更正的，可以要求申请人限期补正；对违反法律、法规和特区规章规定条件的，应当作出驳回申请的决定。
　　企业申办人对驳回申请的决定，有权向复议机关申请复议或依法向人民法院提起诉讼。
　　第十八条 任何管理部门不得规定企业只许使用本部门指定的或其下属企业生产的配套产品。
　　取消限制企业购买社会集团购买力专控商品的规定及与此相关的定编定量规定。
　　专卖制度除法律、法规有明文规定应当继续执行外，一律予以取消。
　　第十九条 具有独立法人资格的企业已开设外汇帐户的，可直接到市外汇管理局办理通汇权的有关手续。
　　企业可以采用现汇留成方式办理出口结汇。
　　第二十条 企业可以依据《企业财务通则》和《企业会计准则》的规定自主选择具体的折旧办法和加速折旧的幅度，报市税务机关备案。
　　第二十一条 简化企业员工因业务需要出国、赴港（澳）的申办手续。集团（总）公司、直属公司、股份制企业、集体企业的主要负责人，按干部人事管理权限进行政审和审批；内联企业主要负责人，由参加联营的特区企业的产权单位政审和审批；驻深企业主要负责人，由市政府主管部门政审和审批。其他人员由企业自行政审和审批，直接到市外事部门办理手续。
　　企业可以根据其不同经营规模及效益、创汇水平，向政府行业主管部门一次性申请若干业务人员多次出国、赴港（澳）从事经营业务活动，按前款的规定审查合格后，直接到市外事部门办理手续。
　　第二十二条 打破企业人员中干部与工人的界限，取消工人中固定工、合同制工、临时工的界限，统称为企业员工，实行全员劳动合同制。企业有权按照公开考核、竞争上岗、择优录用的原则，自主决定对企业员工的聘用，有权根据有关法规和劳动合同解雇员工。员工也可以按规定提出解除劳动合同。
　　第二十三条 企业根据生产经营的需要自行录用本市常住户口员工，到劳动、人事部门办理有关手续。
　　第二十四条 企业从市外招调需迁入常住户口的员工，由企业根据市政府下达的招调干部、工人计划指标和岗位需求及有关条件公开招聘、择优录用。对需迁入常住户口的员工，企业自行商调、调阅档案、审查考核后，报市劳动、人事部门审核、确认该员工参加劳动、人事部门组织的统一考试的资格，并经统一考试合格后，由劳动、 人事部门办理调动手续。
　　第二十五条 企业招聘暂住户口员工，由企业根据市劳动、人事部门下达的计划指标和本企业的需要自行决定，并按市现行规定办理暂住户口手续。
　　第二十六条 股份制和设有董事会的集团（总）公司、直属公司领导人员的任免（或聘用和解聘，下同）实行分类（级）管理的原则，具体办法按《深圳市属国有企业分类定级实施方案》及其配套措施执行。
　　不设董事会的市属集团（总）公司、直属公司的主要负责人，按照人事管理权限分级任免；副总经理、总经理助理、人事部长、财务部长、审计部长由总经理提名，党政领导班子联席会议讨论决定，交由总经理任免，并报产权单位备案；其他管理人员由总经理任免。
　　第二十七条 对企业专业技术人员职称实行评聘分开。对具备资格的专业技术人员，企业有权自主确定是否聘用；对已担任专业技术职务而不称职的员工，企业有权予以解聘。
　　内地调入特区的具有高、中级技术职称的人员，凡是经过正式考核评定并持有省、市（地）级以上科技干部主管部门颁发的任职资格证书的，市科技主管部门应当予以承认。
　　第二十八条 企业实行工资总额与经济效益挂钩的分配办法。经劳动部门和产权单位核定工资总额基数后，按照"工资总额增长幅度低于企业经济效益（依据实现税利计算）增长幅度、职工实际平均工资增长幅度低于劳动生产率（按不变价净产值计算）增长幅度"的原则，自主确定和调整工资标准、工资等级和分配形式。
　　第二十九条 企业根据生产经营的需要自主设立机构及确定人员编制，除国家法律规定者外，任何部门和单位不得要求企业设置对口机构、规定人员编制和级别待遇。
第三章 加强对企业的约束和监督
　　第三十条 加强会计监督。凡在特区注册的各类企业，都应当由中国注册的会计师事务所对其年度经营财务状况进行查帐验证，并出具年度查帐报告。
　　第三十一条 强化审计监督。关系国民经济全局的企业和盈利、亏损额较大的企业应当由政府审计机关进行审计，其他企业应当由企业的内部审计机构和委托社会审计组织进行审计，政府审计机关也可以进行审计。
　　企业在进行企业法人年度检验登记时，应当向登记主管机关提交经审计的资金平衡表或资产负债表。
　　第三十二条 强化税务监督。企业应自觉遵守税收法规，依法履行纳税义务。对需要优惠政策扶持的高新技术产业，按照市政府的规定减免税收，任何单位和个人不得干预或随意减免。
　　其它行业、企业需要照顾扶持的，可以直接向市税务机关提出减、免税收的申请，由市税务机关按照规定的权限审批或报市政府审批。
　　建立和健全个人调节税和个人所得税的征收管理制度，强化申报纳税和企业代扣代缴个人收入调节税和个人所得税的法律责任。企业不履行代扣代缴义务的，由税务机关依法查处。
　　第三十三条 加强对企业的社会监督。政府行业主管部门和统计部门要加强对企业统计工作的监督，对企业统计资料进行搜集存档，并通过联网建立企业信息库，为政府和全社会对企业的统计与监督提供依据。
　　市、区工商行政管理机关可以运用企业法人登记档案及有关的基础资料，采用公告、档案阅览等方式向社会提供企业基本情况及信誉咨询服务。
　　第三十四条 加强对企业主要负责人的考核监督。产权单位应建立对企业主要负责人工作的年度考核和任期考核制度。业绩考核的依据主要是企业的经济效益和国有资产的安全与增值。
　　建立企业主要负责人对重大问题的报告制度和离任审计制度。凡涉及企业产权变动和重要人事变更等问题，企业法定代表人应当及时向产权单位报告。
　　严格执行奖罚制度。对经营业绩突出的企业主要负责人，由产权单位给予奖励，并可连聘连任。对连续两年经营亏损（历史或政策原因除外）的企业主要负责人，由产权单位按聘用时的合同规定，给予处罚并予以撤换。对因决策失误或严重违法乱纪，造成国有资产重大损失的企业主要负责人，追究其法律责任，五年之内不得担任企业的主要负责人。
　　第三十五条 加强对企业投资决策的管理。企业应当建立科学的投资决策程序和制度，重大投资项目和到内地或境外投资的项目，应当指定专人负责跟踪管理，检查投资效益。企业在向产权单位申报投资项目时，应提交项目经济效益的可行性分析报告，并由企业主要负责人和项目负责人签字盖章。
　　第三十六条 加强企业员工对企业的民主管理和监督。企业应当建立健全职工代表大会制度。企业员工工资、奖金分配方案、劳保福利等涉及职工切身利益的重要事项，应当按《全民所有制工业企业法》的有关规定，由职工代表大会审定。
　　企业领导班子必须向职工代表大会（股份制企业为股东大会或股东代表大会，下同）报告年初工作计划和年末工作总结。企业职工有权通过职工代表大会向企业领导班子提出工作质询；有权通过职工代表大会向任免机关提出对明显不称职和违法乱纪的企业主要负责人的罢免动议。
　　职工有权按照《中华人民共和国工会法》的规定组织工会。企业工会代表和维护职工利益，依法独立自主地开展工作，组织职工参加民主管理和民主监督。
　　第三十七条 加强企业内部分配的约束与监督。企业按照第二十八条规定的原则实行的内部分配制度，产权单位可以根据经会计师事务所和注册会计师签署或审计师事务所审核出具的财务报表进行监督。违反此项原则多发的工资性收入，产权单位应当责成企业主　　要负责人限期扣回，情节严重的，可对企业主要负责人予以行政处罚。
　　企业发生经营亏损时，员工的工资从企业工资储备基金中列支。严重经营亏损超过一年以上的企业，产权单位应当责令其整顿，整顿期间，员工的工资按市政府规定的最低工资标准发放。整顿期间其财务状况继续恶化的，应依法进行关停并转或申请破产，员工按社会保险的有关规定领取待业救济金。
　　企业利润的留用部分，企业应当按照产权单位根据国家有关规定核定的比例用于生产发展基金，产权单位应对此进行监督，并将企业国有净资产是否增值，作为次年考核企业主要负责人经营业绩的一项重要依据。
第四章 加强政府宏观管理
　　第三十八条 依据企业国有资产"全民所有、分级管理"的原则，各级政府受上级政府的委托行使辖区内国有资产的所有权。政府赋予同级国有资产管理部门行使辖区内企业国有资产所有权代表者的职责。
　　第三十九条 政府应当按照政企分开的原则，取消企业与政府之间的行政隶属关系，改变企业套用行政级别的做法，建立以企业的生产经营规模和实现税利等经济效益指标为标准的企业分类定级体系，并与企业的有关待遇挂钩。
　　第四十条 政府应当采取下列措施，围绕建立社会主义市场经济的目标为企业提供服务，并依法对企业实行宏观管理和监督：
　　（一）制定和调整产业政策，市统计局应当定期向市政府提出全市产业发展状况监测分析报告；市发展计划局应当定期向社会公布《深圳市投资导向目录》，明确列出鼓励、限制、禁止的行业、项目和产品，对全市投资项目进行宏观调控和指导；
　　（二）根据产业政策和规模经济的要求，引导企业按照优胜劣汰的原则，进行产品结构和组织结构的优化组合，实现资源合理配置；
　　（三）帮助企业建立和完善与社会主义市场经济发展要求相适应的质量管理制度、定额管理制度、劳动人事制度、财务会计制度、成本核算制度、统计制度、收益分配制度等；
　　（四）培育和完善生产资料市场、劳务市场、金融证券市场、房地产市场、技术市场、信息市场和企业产权转让市场；建立和发展各类社会中介服务机构；
　　（五）完善企业员工养老保险、工伤保险、待业保险、医疗保险和住房公积金制度；
　　（六）对受国家计划限制的进口配额和市场销售的半税商品配额，实行招标和有偿使用的管理办法。政府行业主管部门对因有偿使用进口商品和半税商品配额而取得的收益，应当全额上缴市财政，任何部门不得截留或挪作他用。
　　第四十一条 政府各行业主管部门应当根据各自的职责，加强对企业的业务指导。根据市场变化的情况及国家政策，制定行业发展规划和行业政策，组织企业贯彻落实法律、法规、特区规章和有关政策，协助企业解决实际困难。
　　第四十二条 政府各行政执法部门应当严格按照各自的职责权限，依法对企业的生产经营活动进行监督检查。
　　行政执法检查人员实行持证上岗检查制度。除公安、安全机关人员因侦查案件及税务、工商行政管理机关人员执行公务应当持国家统一制发的检查证依法使行检查外，其他行政执法人员对企业进行监督检查必须有两人以上，持有市政府统一印制的、并由该行政执法部门领导人签发的行政执法人员证，以及该行政执法部门出具的载明被检查单位、检查项目、检查内容和检查期限的检查证明文件，方得进行。
　　违反前款规定的，企业可以拒绝接受检查，并可向政府行政执法监督部门投诉。
　　第四十三条 发挥行业协会的作用。行业协会应协助政府业务主管部门制定行业发展规划和行业政策；沟通本行业的企业与政府之间的联系；协调、发展本行业企业之间的合作关系；为本行业的企业开展产品展销、技术交流和职工培训等提供服务。
　　行业协会应加强对本行业的中介服务机构的自律管理。
　　第四十四条 强化各类社会中介服务机构的服务职能和法律责任。提倡和鼓励举办民间中介服务机构。各类社会中介服务机构应本着独立、客观、公正的原则为企业提供服务。对帮助企业弄虚作假、出具不真实的验资报告、订立假经济合同等的中介服务机构及其直接责任人，应依法予以查处；给他人造成损害的，由该中介服务机构与负有责任的企业共同承担赔偿责任。情节严重的，由工商行政管理机关吊销该中介服务机构的营业执照，由有关主管部门撤销直接责任人的执业资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十五条 政府各部门及其工作人员应本着公正、高效、廉洁的原则，为企业提供优质服务。对政府部门的违法行为及其工作人员的贪污受贿、玩忽职守、徇私舞弊行为，企业有权向政府投诉或依法向司法机关举报或提起诉讼。
第五章 附 则
　　第四十六条 本实施办法与《条例》一并贯彻执行。深圳市各级政府及其职能部门发布的规范性文件与《条例》和本实施办法的规定相抵触的，一律按《条例》和本实施办法执行。
　　第四十七条 市政府各有关部门应当依照本实施办法制定具体的贯彻措施。
　　第四十八条 本实施办法由深圳市法制局负责解释。
　　第四十九条 本实施办法自公布之日起施行。