福州市闲置土地处置办法
福建省福州市人民政府
福州市闲置土地处置办法
第 30 号
《福州市闲置土地处置办法》已经2004年3月16日
市人民政府第9次常务会议通过，现予发布，自2004年5月15日起施行。
市 长：练知轩
二○○四年四月十一日
福州市闲置土地处置办法
第一条 为依法处理闲置土地，优化配置土地资源，提高土地利用效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《闲置土地处置办法》、《福建省人民政府<关于处置闲置土地的若干意见>》等有关法律、法规和规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区及琅岐经济区范围内处置闲置土地，适用本法。 本办法所称的闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的土地。
第三条 闲置土地由福州市国土资源局负责认定，组织实施处置。
市国土资源局应当建立闲置土地认定、统计台账和处置检查制度，监督跟踪闲置土地利用情况，定期向市人民政府报告检查处置情况。
第四条 有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：
（一）以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定或建设用地批准书（或者原建设用地许可证）规定的动工开发期限满一年未动工开发的；
（二）以出让方式取得土地使用权，出让合同未约定或建设用地批准书（或者原建设用地许可证）未规定动工开发日期的，自出让合同生效之日或核发建设用地批准书（或者原建设用地许可证）之日起满一年未动工开发的；
（三）以划拨方式取得土地使用权，超过国有土地划拨决定书（或者建设用地批准书、原建设用地许可证）规定的动工开发期限满一年未动工的；
（四）已动工开发建设，但已经开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资金额占总投资金额（不含出让金）不足百分之二十五，且未经市人民政府批准中止开发建设连续满一年的；
（五）法律、法规和规章规定的其他情形。
出让合同约定或批准用地文件规定分期开发的，前款所称应动工开发面积、总投资金额按核准的分期开发范围确定。
第五条 有下列情形之一的，不认定为闲置土地：
（一）因不可抗力造成无法开发的；
（二）因规划调整而改变有关土地规划建设技术指标造成无法开发的；
（三）其他因政府或政府有关部门的行为造成无法开发的。
因前款规定造成土地中止开发的情形排除后，土地使用者有继续开发意向和能力的，经市人民政府批准，允许延长不超过二年的开发建设期限，延长期自批准延长之日起计算；造成土地中止开发的情形排除后，超过批准延长期限或者未经批准超过原规定期限，仍未动工开发的，应认定为闲置土地。
第六条 以出让方式取得使用权的闲置土地，可以选择以下方式进行处置：
（一）延长动工开发建设时间。但批准延长动工建设期限一般不得超过一年，并且延长期内应当按照本办法规定收取土地闲置费。
（二）市人民政府协议收回。待闲置土地收回并重新出让或者划拨后，依照协议规定对原土地使用者给予补偿。
（三）土地使用者已支付部分土地有偿使用费用或征地费用的，在符合城市规划要求的情况下，可按实际缴款额占应缴额的比例折算，确定相应土地给土地使用者使用，其余部分由市人民政府收回。
（四）市人民政府安排临时使用（如公共停车场、临时绿地等），待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发；临时使用土地增值的，由市人民政府收取增值地价；临时使用土地的收益，归市人民政府所有，临时使用土地出让期限顺延。市政府临时使用闲置土地期间，原土地使用者免缴土地闲置费。
（五）在符合城市规划要求情况下，允许变更土地用途或者调整规划建设技术指标，按变更后的土地用途或者调整规划建设技术指标补缴地价，原多缴地价不予退还。
第七条 以划拨方式取得使用权的闲置土地，可按本办法第六条第（一）至（三）项规定的方式予以处置。
第八条 属下列情形之一的，且非政府及政府部门原因或不可抗力造成土地闲置的，由市人民政府无偿收回：
（一）以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定或建设用地批准书（或者原建设用地许可证）规定的动工开发期限满二年未动工开发的；
（二）以出让方式取得土地使用权，出让合同未约定或建设用地批准书（或者原建设用地许可证）未规定动工开发日期的，自出让合同生效之日或核发建设用地批准书（或者原建设用地许可证）之日起满二年未动工开发的；
（三）以划拨方式取得土地使用权，超过国有土地划拨决定书（或者建设用地批准书、原建设用地许可证）规定的动工开发期限满二年未动工的；
（四）虽经市人民政府批准延长开发建设期，但延长期满后仍未动工开发建设的；
（五）违反《土地使用合同》或《国有土地使用权出让合同》约定，依法可无偿收回的；
（六）法律、法规和规章规定的其它情形。
第九条 处置闲置土地，按照下列程序办理：
（一）市国土资源局要求土地使用者提供有关土地的文件和资料并作出说明。土地使用者应如实向市国土资源局书面报告闲置土地的面积、时间、闲置原因等项内容及有关资料，并接受调查。
（二）市国土资源局认定土地使用者闲置土地的，向土地使用者发出《闲置土地认定通知书》，闲置土地认定后，当事人要求听证的，应当举行听证。
（三）土地使用者应当在收到《闲置土地认定通知书》之日起一个月内按照本办法第六条、第七条规定，向市国土资源局提出闲置土地处置申请。
（四）市国土资源局审查土地使用者的处置申请，拟订闲置土地处置方案。闲置土地上依法设立抵押权的，市国土资源局在拟订闲置土地处置方案时应通知并征询抵押权人对土地使用者处置申请的意见，并按国家法律、法规进行处理。
（五）市国土资源局拟订的闲置土地处置方案，报经市人民政府批准后，由市国土资源局会同有关部门组织实施。
第十条 土地使用者未按本办法第八条第（三）项规定的期限提出闲置土地处置申请，或所提出的处置申请不符合本办法第七条、第八条规定的，由市国土资源局提出收回土地使用权的建议或者按本办法第六条、第七条规定拟订处置方案，报经市人民政府批准后，会同有关部门组织实施。
第十一条 市国土资源局认定为闲置土地的，有关土地使用者应当缴纳土地闲置费。土地闲置费按照认定闲置土地时的土地基准地价百分之十的标准核算。
市国土资源局负责核算和收取土地闲置费，在书面通知闲置土地使用者缴费时，应当责令土地使用者按期动工开发。
土地使用者拒不缴纳土地闲置费的，市国土资源局依法申请人民法院强制执行，并终止实施原批准的闲置土地处置方案，直至无偿收回土地使用权。
第十二条 依法无偿收回或协议收回土地使用权的，由市国土资源局报经市人民政府批准后，作出《收回闲置土地决定书》，送达当事人，并告知当事人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。被收回的土地上已经依法设定抵押的，应当通知抵押权人，并按有关法律、法规进行处置。
《收回闲置土地决定书》生效后，市国土资源局应即终止土地使用权出让合同或者撤销用地批准文件，注销土地登记和土地使用证，并以公告方式予以公示。收回使用权的土地，由市人民政府依法予以储备。当事人不履行生效的《收回闲置土地决定书》的，市国土资源局依法申请人民法院强制执行。
第十三条 对协议收回的闲置土地给予补偿的，市国土资源局书面通知土地使用者如实提供取得土地使用权支付的地价款凭证和直接用于开发土地的实际投入明细账，经与市财政局共同审定后，确定补偿金额和补偿方式。
第十四条 处置依法无偿收回的闲置土地，所得款项在按下列顺序依次清偿支付后，有余款的，全额上缴市级财政：
（一）支付处置闲置土地过程中发生的委托评估、招标拍卖挂牌交易或协议出让等项工作费用；
（二）原土地使用者未支付的征地补偿、拆迁安置费用和未缴清的土地出让金；
（三）原以划拨方式取得使用权的闲置土地处置后应交纳的土地出让金；
（四）闲置土地依法设定抵押的，支付前三项后的余款，清偿抵押权人的债权。
第十五条 在土地闲置期间，市国土资源局不受理该土地使用者的建设用地申请；对闲置量大的房地产开发企业，限制其参加土地拍卖和新项目申报。
第十六条 市级财政从闲置土地增值收益和土地闲置费收入中提取一定比例的业务费，专项用于处置闲置土地工作的有关费用支出。
第十七条 各县（市）处置闲置土地，可参照本办法执行。
第十八条 本办法自二○○四年五月十五日起施行。
关于《福州市闲置土地处理办法》（送审稿）的说明
一、制定必要性及依据
修订后的《土地管理法》自1999年1月1日实施以后，对土地实行了总量控制和用途管制，发展经济所需的大量建设用地需要在现有存量建设用地中寻找出路。因此，对闲置土地的处理已迫在眉睫。由于闲置土地情况复杂、涉及面广，对其处理不仅涉及土地使用者的切身利益，而且还涉及与鼓励外商投资各种优惠政策的衔接问题。因此，有必要对闲置土地规定专门的处理办法，妥善解决闲置土地问题，以达到促进开发，优化产业结构，改善投资环境，为新一轮创业服务的目的。
按照市土地管理委员会全体会议和市政府常务会议精神，市国土局组织人员研究草拟了《福州市闲置土地处置办法》（送审稿）（以下简称《办法》），主要依据是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《福建省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》、国土资源部《闲置土地处置办法》、省政府《关于处置闲置土地的若干意见》的规定，同时还参考了泉州等地行之有效的经验，并结合我市实际情况作了补充细化。《办法》报送市政府后，市政府法制办会同市国土局作了研究修改，现已基本成熟，提请市政府研究。
二、几个主要问题的说明
（一）关于闲置土地的认定
1、闲置土地的认定机关
《办法》第三条规定，闲置土地由市国土资源局负责认定，组织实施处置。市国土资源局应建立闲置土地认定、统计台账和处置检查制度，监督跟踪闲置土地利用情况，定期向市人民政府报告检查处置情况。
2、闲置土地的概念和认定标准
按照国家和省相关规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的土地。
《办法》第四条关于闲置土地认定标准的规定，综合国家和省的相关规定，结合我市实际，区分出让和划拨两种取得土地使用权的方式列举了五种认定标准。
3、关于不认定为闲置土地的情形
《办法》第五条规定，因不可抗力或政府、政府有关部门行为造成无法开发的，不认定为闲置土地。因此造成土地中止开发的情形排除后，土地使用者有继续开发意向和能力的，经市人民政府批准，允许延长不超过二年的开发建设期限，延长期自批准延长之日起计算。但有关情形排除后，超过批准延长期限或者未经批准延长期限而超过原规定期限，仍未动工开发的，仍认定为闲置土地。
（二）关于闲置土地的处置
1、关于闲置土地的处置方式。《办法》第六条按照国家和省相关规定，规定了延长动工开发建设时间、政府协议收回、部分收回、政府安排临时使用、变更土地用途或者调整规划建设技术指标5种处置方式，并对具体实施要求作了规定，供土地使用者结合实际状况选择适用。同时，《办法》第七条就以划拨方式取得使用权的闲置土地规定可采取延期、协议收回、部分收回3种处置方式。
2、由市政府无偿收回土地的情形，《办法》第八条依据国家和省作了具体规定，主要标准是超过动工开发期限满二年未动工的，即可无偿收回。
3、关于闲置土地的处置程序，《办法》第九条对此作了明确规定，具体流程如下：市土地管理部门立案调查，向土地使用者发出《闲置土地认定通知书》—由土地使用者提出闲置土地的处置申请—市国土局拟订闲置土地处置方案—市政府批准闲置土地处置方案—签订《闲置土地处置协议》或下发《收回闲置土地决定书》—市国土局会同有关部门组织实施。
（三）关于土地闲置费的征收对象及标准
《城市房地产管理法》第25条规定，出让取得的土地闲置可以征收土地闲置费；而《土地管理法》第37条规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的（未区分出让或划拨取得），可以按照省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。目前，省政府尚未就土地闲置费的征收标准作出明确的规定。考虑到我市历史上存在着根据现行规定应出让供地但原先已按划拨供地的情况，此类土地量大且闲置比例不小。因此，对划拨土地也应当使用征收土地闲置费的方式加强管理监督。《办法》第十一条关于土地闲置费的征收对象没有区分出让地和划拨地的规定，意味着今后不仅是出让地，而且划拨地也应征收闲置费。
关于土地闲置费征收标准，相关法律、法规规定为土地出让金或征地费用总额的20%以下收取。鉴于我市历史上大量的土地在供地中将征地拆迁补偿义务赋予了土地使用者来承担，情况复杂多样，而作为计收土地闲置费依据的土地出让金总额或征地费用总额往往难以准确核算，尤其是今后对划拨地也征收闲置费后，因没有划拨地不需交出让金，在闲置时无征收标准，因此，我们意见是以能够公开、客观、稳定地反映土地价值的基准地价作为核算的依据，不搞幅度差别，取其中值，以便于操作和符合实际。为此，《办法》第十一条规定土地闲置费按认定闲置土地时的相应土地基准地价百分之十的标准核算。
（四）关于对闲置土地使用者权利的限制
闲置土地属违法行为，在对闲置土地进行处置过程中，有必要对闲置土地使用者的权利加以必要的限制，以保障闲置土地处理工作顺利开展。《办法》对闲置土地使用者权利的限制主要包括三项内容：一是除缴纳土地闲置费外，责令土地使用者应在规定期限内动工开发（第十一条第二款）；二是土地使用者拒不缴纳土地闲置费的，申请人民法院强制执行，并终止实施原批准的闲置土地处置方案，直至无偿收回土地使用权（第十一条第三款）；三是在土地闲置期间，不受理该土地使用者的建设用地申请，对闲置量大的房地产开发企业，限制其参加土地拍卖和新项目申报（第十五条）。
（五）关于对闲置土地采取的强制处理措施
为确保《办法》实施，《办法》对闲置土地的处置规定了若干具体措施，并且这些措施均体现一定的强制性：一是土地使用者未按规定期限提出闲置土地处置申请，或所提出的处置申请不符合规定的，由市国土资源局提出收回土地使用权的建议或者拟订处置方案，报经市人民政府批准后，会同市城乡规划局、市土地发展中心等组织实施（第十条规定）；二是闲置土地满二年的，依法无偿收回土地使用权（第八条规定）。
中国人民银行关于印发《金融资产管理公司委托处置不良资产指导意见》的通知
中国人民银行
中国人民银行关于印发《金融资产管理公司委托处置不良资产指导意见》的通知
中国人民银行
银发(2001)197号
各国有独资商业银行、金融资产管理公司：
为促使金融资产管理公司有效处置不良资产，规范委托代理行为，经商财政部，现将《金融资产管理公司委托处置不良资产指导意见》印发给你们，请遵照执行。执行中遇有问题，请及时函告我行。
联系人：姚力
电 话：010－66194740
附件：金融资产管理公司委托处置不良资产指导意见
为规范金融资产管理公司委托有关机构处置不良资产的行为，降低其经营成本，有效处置不良资产，减少损失，特制定本指导意见。
一、委托处置的原则
金融资产管理公司应对接收的不良资产进行认真评估、分析，合理确定是否委托其他机构代为处置。委托时应注意把握以下原则：
（一）有利于加快处置，提高效率，降低成本，实现不良资产回收的最大化。
（二）应合理控制委托处置的费用支出。根据费用支出与委托资产的现金回收额，量入为出，确定是否委托代理。
（三）金融资产管理公司原则上应选择原剥离银行作为受托人，但也可选择其他机构作为受托人。
二、委托处置的范围
金融资产管理公司应尽可能采取直接处置的方式，对以下不良资产原则上不能委托处置：
（一）办事处所在城市的不良资产；
（二）单户1000万元以上的不良资产。
三、委托处置的方式
委托处置包括打包委托处置和单项委托处置。对于单户金额较大或委托人认为需单项委托的资产，采取单项委托处置的方式；对于单户金额较小、地域分布集中的不良资产，采取打包委托处置的方式。
对于单项委托处置，受托人的处置方案应事先征得委托人的同意；对于打包委托处置，受托人应在委托人授权的框架内处置不良资产。
四、委托处置的费用
委托人应为受托人的受托行为支付相应的报酬，即委托代理费。委托代理费的支付及有关具体规定，按照《财政部关于金融资产管理公司经营管理若干问题的通知》（财金〔2001〕27号）的精神执行。
五、委托代理双方的权利与义务
（一）委托人的权利
委托人有权依照《委托代理合同》对受托人的代理工作进行监督，要求受托人提供代理工作进展情况；当受托人的代理行为有损委托人的利益时，有权要求受托人改正、采取补救措施、赔偿损失等。
（二）委托人的义务
委托人应按合同约定的时间和方式向受托人支付委托代理费，委托人逾期不支付的，应按日息万分之五向受托人支付滞纳金；委托人应按合同约定的费用范围、时间和方式向受托人拨付委托代理过程中发生的、应由委托人支付的业务费用，如诉讼费、申请执行费、评估费、过户费、抵债资产保管费等等。
（三）受托人的权利
受托人有依照约定取得报酬的权利；合同期满，如委托人希望继续委托处置不良资产时，在同等条件下，该受托人有优先代理权。
（四）受托人的义务
受托人应为委托资产建立清晰的账务，与自有资产分账管理，确保委托资产的完整性；对于委托资产的各种形式的变现收入，受托人应在收到现金五个工作日内支付给委托人。如未经委托人同意，延迟支付或挪作他用，受托人应按日息万分之五向委托人支付滞纳金。
委托代理双方的权利义务本《指导意见》未作约定的，按照《中华人民共和国合同法》的规定办理。
六、委托代理的程序
（一）金融资产管理公司与原剥离银行总行或其他受托机构签订总的《委托代理协议》，并联合印发文件，以明确双方的委托代理业务关系，确定委托代理内容和双方权利、义务，及其他应该明确的事项；制定统一的《委托代理合同》样本，供下属机构使用。
（二）金融资产管理公司办事处对接收的不良资产按有关规定进行分类、评估，将拟委托的不良资产与受托机构达成一致后报总公司审批或备案。
（三）金融资产管理公司办事处与具体受托机构就委托事项签订《委托代理合同》。
（四）金融资产管理公司各办事处在委托资产处置终了应及时向总公司提交处置报告。
七、委托代理双方应在《委托代理合同》的基础上加强合作。任何一方不履行《委托代理合同》造成对方损失的，对方有权按照合同的约定索赔。
八、金融资产管理公司办事处与受托机构因委托代理行为发生争议，应尽量协商解决。双方无法达成一致的，报总公司和受托机构的总部协商。协商不成的，依法向仲裁机关申请仲裁，或向人民法院起诉。
九、原剥离银行或其他机构受托处置不良资产时采取的业务手段，限于其法定的经营范围之内。
十、原剥离银行是不良贷款的发放者，且对借款人的情况比较熟悉，应积极帮助金融资产管理公司清收。
十一、本《指导意见》自颁布之日起执行。
2001年6月22日
