国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知
国家税务总局
2001-12-20
国税发[2001]142
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：
为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。
三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）的规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。
二OO一年十二月二十日
中华人民共和国政府和新西兰政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定的第二个议定书
中国政府 新西兰政府
中华人民共和国政府和新西兰政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定的第二个议定书
（签订日期１９９７年１０月７日）
关于１９８６年９月１６日在惠灵顿签订的中华人民共和国政府和新西兰政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定（以下简称“协定”），中华人民共和国政府和新西兰政府同意下列规定作为协定的组成部分：
第一条 取消协定第二条第一款，由下列条款代替：
“一、本协定适用的现行税种是：
（一）在中华人民共和国：
１．个人所得税；
２．外商投资企业和外国企业所得税；
（以下简称“中国税收”）
（二）在新西兰：
所得税。
（以下简称“新西兰税收”）”
第二条 取消协定第三条第一款第（十）项，由下列条款代替：
“（十）“主管当局”一语，在中国方面是指国家税务总局或其授权的代表；在新西兰方面是指国内收入局局长或其授权的代表。”
第三条
一、取消协定第二十三条第三款第（一）项和第（二）项，由下列条款代替：
“（一）《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第七条、第八条、第九条、第十条的规定以及第十九条第一款、第三款及第四款的规定和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第七十三条、第七十五条、第八十一条的规定。”
二、协定第二十三条第三款第（三）项和第（四）项应分别为第（二）项和第（三）项。
第四条
一、虽有协定第二十三条的规定，新西兰居民从中国取得的协定第二十三条第三款所指的所得，下列情况不应享受该款的优惠规定：
（一）任何人为其个人或其他人的利益，以利用协定第二十三条第三款的优惠为目的而做出的违背该款精神与宗旨的安排；或
（二）任何既不是新西兰居民也不是中华人民共和国居民的人发生或可能发生的受益。
二、新西兰主管当局对每一案例实施上述措施前，应同中华人民共和国税务主管当局进行协商。
第五条
一、本议定书第一条和第三条应适用于１９９１年７月１日或以后取得的所得。
二、本议定书第二条自本议定书生效之日起适用。
三、本议定书第四条适用于自本议定书生效之日起的次月１日或以后取得的所得。
第六条
一、缔约任何一方应通知对方已完成使本议定书生效所需的法律程序。
二、本议定书应自本条第一款所指的后一个通知发出之日后的第三十天生效。
本议定书于一九九七年十月七日在惠灵顿签订，一式两份，每份都用中文和英文签订。两种文本同等作准。
中华人民共和国政府 新西兰政府
代 表 代 表
程法光 唐·麦金农
