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关于建筑物区分所有权相关问题的探讨/范?

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 14:25:36  浏览:9516   来源:法律资料网
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关于建筑物区分所有权相关问题的探讨

范?
中国政法大学民商经济法学院

内容提要:
初涉物权法,对于建筑物区分所有权的一些问题很感兴趣。
将在本文中涉及“建筑物区分所有权”的制度由来,名称比较,内容(主要想谈一谈共有权以及成员权——即是业主与业主,业主与物业管理公司之间的关系)。并谈谈我本人对“筑物区分所有权”制度价值的总结。
但是由于初次涉及此领域,我的有些想法或许显得幼稚或者欠周密,并借鉴了前辈的许多观点。

关键字:
建筑物区分所有权 共有部分 专有权 成员权 区分所有人 区分所有人大会 管理人 住宅管理委员会

正文
我学习物权法已经一个月有余,深谙物权法之于市民之重要性。尤其对其所有权部分中的“建筑物区分所有权”制度颇感兴趣。由于我刚刚经历过入住高层建筑物的过程,颇有些心得体会。

一、制度由来:
从北京到上海去旅游,不禁惊叹上海高层建筑物之多。据上海人自己讲,在上海惟有30层以上的楼才算作高楼,是上海的人口密度造成了这样的亿个结果,而在北京,我都没有感到过什么叫“高楼林立冲天”。现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”——农村人口涌向城市,城市以其稀缺之方寸承载剧增之人口,人均占有土地面积锐减、地价飞涨,有关地区国家不得不兴建高层建筑物以解决市民的居住问题,使土地之效益发挥到最大。
高层建筑物,是空间的纵向延展,由于其造价昂贵,绝大多数市民不可能独自拥有其全部所有权,而只能以租赁、购买等方式拥有其中某一个单元,从而产生了多个所有人共同拥有一幢高层建筑物的情况,往日居住一人的方寸间现今却可以承载十几、二十几人有余。但是,随之而来的,却是复杂于往日的法律关系:
(一)、每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分,依法享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利,从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系;
(二)、每个所有人对建筑物区分所有权高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利,从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系;
(三)、每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务,从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
这三方面的法律关系使得高层建筑物与其他建筑物相比,在权利归属、变动、使用和限制、建筑物的管理、维护和修缮以及各个所有人之间、各个所有人与第三人之间的社会关系等方面,更容易产生纠纷,故此,法学家们称高层建筑物为“纠纷住宅“。
经此,建筑物区分所有权制度应运而生。

二、名称的比较与确定:
在我国之前,不少国家已经确立了建筑物区分所有权制度,关于建筑物区分所有权一词的表述,各国立法例上不尽相同。
日本: 建筑物区分所有权。
德国、奥地利: 住宅所有权。
法国: 住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚: 单元住宅所有权。
瑞士: 楼层所有权。
美国: 公寓所有权。
英国、新西兰: 住宅所有权。
我国选用的是最科学、最合理的“建筑物区分所有权”这一表述:“建筑物区分所有权”中的“区分”,日语为“クフヅ”或“クオケ”,相当于汉语中的“分类”、“划分”之意。据此解释,“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权,既包括“分层住宅所有权”,又包括“连栋住宅所有权”,还包括“分套住宅所有权”,可以适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。

三、概念的界定:
关于建筑物区分所有权的界定,各国理论与实务上主要有“一元论”、“二元论”和“三元论”这三种学说。我国学者认为应采用“三元论”,该学说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导,他主张将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”,外周问题为“共有权”,再加以各区分所有者之间的“社员权”概念,而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权”之法律关系。 此学说得到了我国大陆学者陈华彬先生、段启武先生、我国台湾学者戴东雄先生、日本著名学者丸山英气教授的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说,该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三部分组成。 我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定:
建筑物区分所有权,是指多个所有人、甚至上百个所有人,共同拥有一栋高层建筑物时,各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之,它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 关于建筑物区分所有权的性质,有一个发展的过程。但在20世纪60年代以后,均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式,特殊之处就在于其是一种共有形式。我们认为,建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中,共有只分为按份共有和共同共有,但建筑物区分所有权是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成,是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。
下面我将着重将谈谈共有权以及成员权,对这两点我很感兴趣。

四、建筑物区分所有权在我国
(一)建筑物区分所有权人对共有部分的使用:
在我国,随着城市的急速发展,高楼大厦鳞次栉比,住房日益商品化,建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多。
案例一:许新和张亮是上下楼邻居,分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便,就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久,许未经他人同意,擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当,许的浴室在使用时有渗漏现象,渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用,而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果,遂向人民法院提起诉讼。
这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的纷争。
共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的范围主要包括两个方面:(1)建筑物的基本构造部分,如支柱、屋顶、外墙或地下室等。(2)建筑物的共有部分及附属物,如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。作为整栋建筑物所有权人之一,建筑物区分所有人还享有成员权。
根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条(关于一部共有部分的修缮及其费用负担的规定)条文如下:
专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线,其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时,由该区分所有权人负担。
我认为,由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑物正常使用”的义务,他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务,未经他人同意擅自改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对张家权利的侵害,单元楼内的下水管线属于专有部分内的管线。所以,根据梁先生的草案所规定,对于张家提请的诉讼,人民法院应当予以支持,判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担,并且我还认为,若张家提请许家“恢复原状”,法院也是应该支持的。
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关于印发《巢湖市招商引资项目引荐人奖励暂行办法》的通知

安徽省中共巢湖市委办公室巢湖市人民政府办公室


关于印发《巢湖市招商引资项目引荐人奖励暂行办法》的通知
巢办发〔2006〕40号

各县区委、县区人民政府,市直及中央、省属驻巢各单位,巢湖经济技术开发区管委会:
  经市委、市政府同意,现将《巢湖市招商引资项目引荐人奖励暂行办法》印发给你们,请遵照执行。


中共巢湖市委办公室
巢湖市人民政府办公室
2006年9月8日


巢湖市招商引资项目引荐人奖励暂行办法


  第一条 为进一步扩大对外开放,充分调动全社会招商引资积极性,激励招商引资有功人员,促进我市经济和社会快速健康发展,特制定本暂行办法。
  第二条 凡国内外个人(含国家公务员)或组织(以下统称为引荐人)通过各种渠道向我市成功引荐外来资金给予奖励。
  第三条 奖励条件。必须符合以下两个条件:
  (一)引荐项目必须符合国家产业政策,且单个项目投资额在500万元以上;
  (二)项目进展必须达到下列要求:
  1、工业类项目正式投产;
  2、农业类项目投入运营;
  3、三产类项目(房地产除外)全部建成开业。
  第四条 奖励标准。符合上述奖励条件的,对引荐人按以下标准予以奖励:
  (一)引进工业(含农产品加工类项目)、高新技术等生产性项目,实际形成固定资产在500-1000万元的,按0.5%给予奖励;实际形成固定资产在1000-5000万元的,按0.65%给予奖励;实际形成固定资产在5000万元以上的,按0.8%给予奖励。
  (二)引进教育、卫生、文化、广电、旅游、商贸、体育、经营性公用事业等项目,按实际形成固定资产的0.5%给予奖励。
  (三)引进重大项目(投资额1亿元以上),实行一事一议的办法,另行确定奖励标准。
  (四)原有外来投资企业增资扩股的,按新投入的固定资产部分给予奖励。
  (五)房地产项目、各类捐赠、无形资产及资产重组项目中原企业资产出售部分不实行奖励。
  第五条 奖励程序。
  (一)奖励申报:引荐人持有关资料到市招商局领取并填写《巢湖市招商引资项目引荐人奖励申请表》,并经投资方和收益方确认后,提出奖励申请。
  引荐人申报奖励时,如引荐人超过1人或以团体为单位进行引荐的,应自行协商确定1名人员或以团体的1名负责人为填表登记人,并承担相应的法律责任。
  引荐人在申请奖励时应提供下列材料:
  1、外来投资企业的合同及批准证书、工商营业执照的影印件;
  2、外来投资者有效身份证明;
  3、资金到帐以及固定资产投资相关凭证(工程财务决算报告、固定资产投入所形成的实物工程量和相关权益证明)影印件;
  4、受奖者身份证明。
  (二)奖励审查:
  1、属市级奖励的引荐人,由市招商引资领导组办公室对引荐人的奖励申报材料进行初审后,提交市招商引资领导组和市政府审定,其结果在《巢湖日报》、市政府网站上予以公示,15日内无异议的,按规定实施奖励。
  2、属县区奖励的引荐人由县区奖励。
  (三)奖金兑付:
  1、奖励资金由受益财政兑现。属市级奖励的引荐人,奖励资金由市级财政或开发区财政承担;属各县区奖励的引荐人,奖励资金由县区财政承担。
  2、奖金的支付,引进内资以人民币兑付奖金,引进外资以当年12月31日国家外汇牌价折算成人民币兑付奖金。
  3、市直属小分队、市直单位小分队成员因职务行为引荐项目并获得成功的,对引荐人的奖励扣除拨付的招商前期费用。
  4、引荐项目或资金能够确定引荐人的,奖励到个人;属多人引荐或难以确定引荐人的,只奖励到项目,由受奖单位和主要引荐人进行再分配。
  5、奖金所得税由获奖人自行交纳。
  第六条 对弄虚作假骗取奖励的,一经查实,由奖励审核部门追回全部奖金,情节严重的,移交司法部门依法追究当事人的法律责任。
  第七条 本办法自发布之日起实施。过去有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
  第八条 本办法由市招商局负责解释。


中华人民共和国对外贸易经济合作部关于下达1999年稀土产品出口配额的通知

对外贸易经济合作部


中华人民共和国对外贸易经济合作部关于下达1999年稀土产品出口配额的通知
1999年2月14日,中华人民共和国对外贸易经济合作部


各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局),各有关部委直属公司:
根据我部《关于出口商品配额编报下达和组织实施的暂行办法》(〔1998〕外经贸管发第732号)和《关于出口商品配额编报、下达和组织实施暂行办法的实施细则》(〔1998〕外经贸管发第980号),现将1999年度稀土产品出口配额下达给你们,有关事项通知如下:
一、实行配额许可证管理的稀土产品包括:
稀土金属矿(商品编码:25309020 26122000)
稀土金属(商品编码:28053010 28053090)
氧化稀土(商品编码:28461010 28469011 28469019)
稀土盐类(商品编码:28461090 28469020 28469030 28469090)
稀土永磁体(商品编码:85051110)
二、各地外经贸主管部门要充分树立“大经贸”观念,按有关规定及时将本地区出口配额下达到出口效益好、产品附加值高的出口企业,适当向国有大中型生产企业倾斜,并将配额二次分配方案于3月15日前报部(贸管司)备案。

附件:1999年度稀土产品出口配额表
品名:稀土金属 单位:公斤
----------------------------------------------------------------
| 地 区 | 数 量 |
|------------------------------------|----------------------|
|总计 |4,875,000 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国钢铁工贸集团公司 | 81,972 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国原子能工业公司 | 114,974 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国五金矿产进出口总公司 | 361,496 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国对外贸易运输(集团)公司 | 4,707 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京有色金属研究总院 | 2,758 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京市 | 41,878 |
|------------------------------------|----------------------|
|天津市 | 42,602 |
|------------------------------------|----------------------|
|河北省 | 13,593 |
|------------------------------------|----------------------|
|山西省 | 8 |
|------------------------------------|----------------------|
|内蒙古自治区 | 76,462 |
|------------------------------------|----------------------|
|辽宁省 | 592 |
|------------------------------------|----------------------|
|大连市 | 3,240 |
|------------------------------------|----------------------|
|吉林省 | 2,821 |
|------------------------------------|----------------------|
|上海市 | 43,630 |
|------------------------------------|----------------------|
|江苏省 |1,168,078 |
|------------------------------------|----------------------|
|浙江省 | 45,769 |
|------------------------------------|----------------------|
|福建省 | 33,295 |
|------------------------------------|----------------------|
|江西省 |1,244,828 |
|------------------------------------|----------------------|
|山东省 | 207,719 |
|------------------------------------|----------------------|
|青岛市 | 14,746 |
|------------------------------------|----------------------|
|河南省 | 579 |
|------------------------------------|----------------------|
|湖南省 | 245,688 |
|------------------------------------|----------------------|
|广东省 | 772,176 |
|------------------------------------|----------------------|
|深圳市 | 216,032 |
|------------------------------------|----------------------|
|广西壮族自治区 | 3,766 |
|------------------------------------|----------------------|
|四川省 | 13,484 |
|------------------------------------|----------------------|
|陕西省 | 100,381 |
|------------------------------------|----------------------|
|海南省 | 17,726 |
----------------------------------------------------------------
品名:氧化稀土 单位:公斤
----------------------------------------------------------------
| 地 区 | 数 量 |
|------------------------------------|----------------------|
|总计 |7,500,000 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国土产畜产进出口总公司 | 432 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国钢铁工贸集团公司 | 102,869 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国原子能工业公司 | 45,650 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国机械设备进出口总公司 | 667 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国五金矿产进出口总公司 | 519,215 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国国际信托投资公司 | 9,438 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国有色金属进出口总公司 | 1,567 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国机械对外经济技术合作总公司 | 4,707 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国对外贸易运输(集团)公司 | 167,135 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京市 | 927 |
|------------------------------------|----------------------|
|天津市 | 9 |
|------------------------------------|----------------------|
|山西省 | 59 |
|------------------------------------|----------------------|
|内蒙古自治区 | 455,635 |
|------------------------------------|----------------------|
|辽宁省 | 29,388 |
|------------------------------------|----------------------|
|大连市 | 11,246 |
|------------------------------------|----------------------|
|黑龙江省 | 160,608 |
|------------------------------------|----------------------|
|上海市 | 237,886 |
|------------------------------------|----------------------|
|江苏省 |2,306,617 |
|------------------------------------|----------------------|
|浙江省 | 18,009 |
|------------------------------------|----------------------|
|安徽省 | 2,280 |
|------------------------------------|----------------------|
|福建省 | 475 |
|------------------------------------|----------------------|
|江西省 | 319,307 |
|------------------------------------|----------------------|
|山东省 | 10,645 |
|------------------------------------|----------------------|
|青岛市 | 28,338 |
|------------------------------------|----------------------|
|湖南省 | 39,318 |
|------------------------------------|----------------------|
|广东省 |1,528,661 |
|------------------------------------|----------------------|
|深圳市 | 752,203 |
|------------------------------------|----------------------|
|广西壮族自治区 | 63,239 |
|------------------------------------|----------------------|
|四川省 | 206,221 |
|------------------------------------|----------------------|
|贵州省 | 69 |
|------------------------------------|----------------------|
|陕西省 | 94,616 |
|------------------------------------|----------------------|
|甘肃省 | 382,564 |
----------------------------------------------------------------
品名:稀土盐类 单位:公斤
----------------------------------------------------------------
| 地 区 | 数 量 |
|------------------------------------|----------------------|
|总计 |37,500,000 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国钢铁工贸集团公司 | 393,298 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国瑞宝国际合作公司 | 95,434 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国原子能工业公司 | 49,107 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国康力克进出口公司 | 3,715 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国五金矿产进出口总公司 | 5,329,960 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国有色金属进出口总公司 | 831,917 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国机械对外经济技术合作总公司 | 185,242 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国对外贸易运输(集团)公司 | 481,818 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京有色金属研究总院 | 19,854 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京市 | 5,215 |
|------------------------------------|----------------------|
|天津市 | 2,631 |
|------------------------------------|----------------------|
|河北省 | 170,683 |
|------------------------------------|----------------------|
|内蒙古自治区 | 3,726,462 |
|------------------------------------|----------------------|
|辽宁省 | 327,040 |
|------------------------------------|----------------------|
|大连市 | 122,201 |
|------------------------------------|----------------------|
|黑龙江省 | 295,087 |
|------------------------------------|----------------------|
|上海市 | 7,061,658 |
|------------------------------------|----------------------|
|江苏省 | 4,869,875 |
|------------------------------------|----------------------|
|浙江省 | 97,903 |
|------------------------------------|----------------------|
|宁波市 | 59,959 |
|------------------------------------|----------------------|
|安徽省 | 845 |
|------------------------------------|----------------------|
|福建省 | 125,061 |
|------------------------------------|----------------------|
|江西省 | 486,522 |
|------------------------------------|----------------------|
|山东省 | 1,382,439 |
|------------------------------------|----------------------|
|青岛市 | 407,124 |
|------------------------------------|----------------------|
|河南省 | 134,261 |
|------------------------------------|----------------------|
|湖南省 | 659,712 |
|------------------------------------|----------------------|
|广东省 | 3,070,560 |
|------------------------------------|----------------------|
|深圳市 | 2,930,506 |
|------------------------------------|----------------------|
|广西壮族自治区 | 137,478 |
|------------------------------------|----------------------|
|四川省 | 866,870 |
|------------------------------------|----------------------|
|陕西省 | 3,490 |
|------------------------------------|----------------------|
|甘肃省 | 2,833,602 |
|------------------------------------|----------------------|
|宁夏回族自治区 | 19 |
|------------------------------------|----------------------|
|海南省 | 332,452 |
----------------------------------------------------------------
品名:稀土永磁体 单位:公斤
----------------------------------------------------------------
| 地 区 | 数 量 |
|------------------------------------|----------------------|
|总计 |1,199,094 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国化工进出口总公司 | 2 |
|------------------------------------|----------------------|
|中达进出口公司 | 1,800 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国五金矿产进出口总公司 | 10,790 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国电子国际经济贸易公司 | 503 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国电子进出口总公司 | 2,641 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国仪器进出口总公司 | 21,219 |
|------------------------------------|----------------------|
|长城工业进出口公司 | 12,029 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京有色金属研究总院 | 133 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京航材百慕进出口公司 | 172,414 |
|------------------------------------|----------------------|
|中国技术创新公司 | 32,652 |
|------------------------------------|----------------------|
|北京市 | 351,427 |
|------------------------------------|----------------------|
|天津市 | 207,470 |
|------------------------------------|----------------------|
|山西省 | 68,075 |
|------------------------------------|----------------------|
|内蒙古自治区 | 624 |
|------------------------------------|----------------------|
|辽宁省 | 25 |
|------------------------------------|----------------------|
|吉林省 | 228 |
|------------------------------------|----------------------|
|江苏省 | 1,369 |
|------------------------------------|----------------------|
|浙江省 | 7,524 |
|------------------------------------|----------------------|
|宁波市 | 52,024 |
|------------------------------------|----------------------|
|安徽省 | 156 |
|------------------------------------|----------------------|
|山东省 | 3,873 |
|------------------------------------|----------------------|
|湖南省 | 18,203 |
|------------------------------------|----------------------|
|广东省 | 105,703 |
|------------------------------------|----------------------|
|深圳市 | 91,832 |
|------------------------------------|----------------------|
|广西壮族自治区 | 136 |
|------------------------------------|----------------------|
|四川省 | 5,438 |
|------------------------------------|----------------------|
|重庆市 | 9,646 |
|------------------------------------|----------------------|
|云南省 | 21,159 |
----------------------------------------------------------------